Poradit a pomoci radou i skutkem, to je smysl tohoto blogu.

Změny v občanském zákoníku

16. listopadu 2016 v 20:16 | Luboš Zvírotský |  Kupní smlouva
Do občanského zákoníku se zřejmě vrátí předkupní právo na podíl spolumajitele u nemovitostí. Sněmovna to dnes schválila v rámci vesměs technických úprav kodexu, jež navrhovala vláda. Pokud předlohu podpoří taky Senát a podepíše prezident, uzákoní se taky úroky u dlužného výživného na děti nebo se prodlouží lhůta pro vyklizení bytu zvláštního určení spolubydlícím v případě úmrtí nájemce. Zastánci obnovy předkupního práva na podíl spolumajitele nemovitosti zdůrazňují, že existovalo pět desítek let a vlastnické podíly by se měly scelovat. Odpůrci zejména z řad poslanců pravice ale poukazují na zásah do vlastnictví i na problém nedosažitelných spoluvlastníků. Sněmovna podpořila předkupní právo těsně, o dva hlasy. Nová úprava tohoto práva má být účinná od ledna 2018. Lhůta pro vyklizení bytu zvláštního určení spolubydlícím po úmrtí nájemce se prodlouží ze tří na šest měsíců. Pokud s nájemcem v bytě žila nejméně rok jiná postižená osoba, nebo člověk starší 70 let, nájem by na ně automa
ticky přešel. Sněmovna naopak neschválila jiný poslanecký pozměňovací návrh, podle kterého by společenství vlastníků získala zástavní právo k bytovým i jiným jednotkám v domech, které spravují. Zástavní právo mělo podle předkladatelek zajistit společenství vůči majitelům, kteří nehradí náklady spojené s užíváním bytů nebo nebytových prostorů. Odpůrci upozorňovali na to, že by úprava zasáhla do trhu s hypotékami, když byty u nich slouží jako ručení. Poslanci sice kývli na uzákonění úroků u výživného, nepodpořili ale související návrh, jenž by umožnil prodej pohledávky z alimentů například vymahačům dluhů. Převážila obava, že by je samoživitelé v tíživé situaci v rozporu s navrhovanou úpravou prodávali ve skutečnosti levněji. Do kodexu se ve Sněmovně nedostal ani další poslanecký požadavek, aby soudy mohly svěřit dítě do společné péče obou rodičů po jejich rozchodu. Plénum nakonec nekývlo na pozměňovací návrh, podle něhož by se ze soudů na diagnostické ústavy vrátilo rozhodování o tom, do jakého konkrétního školského zařízení budou umisťovány děti s nařízenou ústavní výchovou. O této záležitosti se v dolní komoře vedl zřejmě největší spor v souvislosti s novelou občanského zákoníku. Vládní předloha má zavést mimo jiné veřejnou evidenci svěřenských fondů rejstříkovými soudy, snížit maximální kauci na nájemní byt ze šestinásobku na trojnásobek nájemného a prodloužit ze tří na pět let lhůtu, v níž musí soud přezkoumat důvody pro omezení svéprávnosti.
Zřejmě nesouhlasné stanovisko dostanou zákonodárci od vlády k poslanecké předloze, podle níž by při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky přecházely dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona z převodce na nabyvatele. Novelu občanského zákoníku, která přináší i další změny pro společenství vlastníků a bytová družstva, posoudí ministři v pondělí. Předloha by podle předběžného stanoviska pro kabinet přinesla jen dílčí úpravy. "Podle názoru vlády by nezbytné změny právní úpravy společenství vlastníků a bytových družstev měly být provedeny formou souhrnné úpravy obsažené ve vládním návrhu zákona," stojí v dokumentu. Změny pro bytová družstva chystá ministerstvo spravedlnosti, návrh brzy pošle do připomínkového řízení. Problémy společenství vlastníků by měla řešit předloha, kterou má připravit do konce příštího roku ministerstvo pro místní rozvoj. Novela skupiny poslanců z ČSSD, ANO, KSČM, TOP 09, KDU-ČSL a Úsvitu by měla podle autorů zjednodušit schvalování stanov společenství vlastníků, k němuž by stačil souhlas prosté většiny. Snazší má být i schvalování změn prohlášení vlastníka, kterým se nemo
Do občanského zákoníku se zřejmě vrátí předkupní právo u realit


Váš makléř Luboš
 

Daň z nabytí nemovitých věcí 3.

16. listopadu 2016 v 20:13 | Luboš Zvírotský |  Daně
Předmětem daně je ve smyslu § 2 citovaného zákonného opatření úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci (včetně nabytí nemovité věci na základě realizace zajišťovacího práva, nebo pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva) nacházející se na území České republiky, pokud zákonné opatření neuvádí jinak. Obvykle se lze v praxi s uvedenou daní setkat při prodeji domu, jednotky, či pozemku. Dle zákonného opatření, ve znění účinném do 31. 10. 2016, je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí primárně převodce (v případě prodeje prodávající) s tím, že strany se mohou smluvně dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel (v případě prodeje kupující). Je-li poplatníkem daně převodce, je nabyvatel ručitelem. Strany se tedy mohou dohodnout, kdo je odpovědnou osobou za podání daňového přiznání a úhradu daně. Novelizované znění zákonného opatření stanoví jednotného poplatníka daně s tím, že od 1. 11. 2016 je určen jako poplatník daně nabyvatel (kupující). Na základě citované novely tedy došlo ke sjednocení poplatníka daně. Současně byla odebrána možnost stranám poplatníka určit dohodou. Nic, samozřejmě, nebrání dohodě stran o tom, že skutečným plátcem daně bude převodce (prodávající). Právním (a v případě právnických osob i účetním) důsledkem takové dohody však bude stav, kdy kupní cena, sjednaná ve smlouvě, bude fakticky snížena o daň z nemovité věci (příklad: kupní cena bude sjednána ve výši 1 000 000 Kč; strany se dohodnou, že daň platí prodávající - v takovém případě stále platí zákonný předpoklad, že poplatníkem daně je kupující, tj. ten bude povinen podat přiznání k dani, a z kupní ceny bude část ve výši 40.000 Kč odeslána finančnímu úřadu; prodávající tak obdrží kupní cenu sníženou o tuto částku, kupující tak splní svou zákonnou povinnost). Další zásadní změnou je zrušení zákonného ručení. Od 1. 11. 2016 již nebude platit, že nabyvatel (či převodce) ručí za splnění daňové povinnosti.


Kupní smlouva

7. listopadu 2016 v 19:03 | Luboš Zvírotský |  Kupní smlouva
Za dobu působení v realitách a díky stovkám úspěšně realizovaných případů a vytvořených kupních smluv, kdokoliv kdo bude chtít poradit a nebo sestavit kupní či nájemní smlouvu na nemovitost se na mě může obrátit, rád poradím a smlouvu sestavím. Největší chybou jakou laik může udělat je postahovat smlouvy z internetu, ano jsou zdarma, ale většinou nejsou aktualizované dle platné legislativy a tím obsahují mnoho chyb a nepravdivých údajů. Nemá smysl na tomto podstatném dokumentu šetřit, v budoucnu se to může vymstít a prodražit.

Váš makléř Luboš

 


Daň z nabytí nemovitých věcí 2.

18. října 2016 v 20:08 | Luboš Zvírotský |  Daně
Novela se dotkne všech kupních smluv doručených katastrálnímu úřadu po 1. listopadu. 2016 včetně.
Komplikace by mohly nastat tam, kde je k financování využívána hypotéka. "Ze zákona je hypotéční úvěr určený pouze na nákup samotné nemovitosti a banky nemají možnost nabídnout hypotéku na vyšší částku, než je odhad ceny nemovitosti. Ten přitom odpovídá "pouze" kupní ceně nemovitosti, a to v lepším případě. V praxi to znamená, že bude ve většině případů u hypoték nutné daň doplatit zvlášť a kupující bude potřebovat více peněz z vlastní kapsy.
Uleví se naopak obcím, krajům a dobrovolným svazkům obcí. "Ty budou nově od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí bude předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky.
Nově budou od daně osvobozeny nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob jako například spolků či různých nadací. Doposud se úleva týkala pouze obchodních korporací. To ale neplatí při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka.
Mění se také možnost uplatnění osvobození od daně při prvním nabytí nového rodinného domu nebo bytové jednotky. Novými se ale budou rozumět pouze dokončené nebo užívané stavby, nikoliv domy či byty rozestavěné. S tím souvisí i počítání pětileté lhůty, během které je první úplatný převod osvobozen.
"Zatímco dříve se lhůta počítala od data, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nyní se počátek této lhůty počítá od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání, podle toho, co nastane dříve. To se dotkne například bytů, které jsou sice nové, ale ani pět let po jejich dokončení se je nepodařilo prodat. V takovém případě už bude jejich následný prodej dani z nabytí nemovitých věcí podléhat.

Váš makléř Luboš


Daň z nabytí nemovitých věcí

18. října 2016 v 20:05 | Luboš Zvírotský |  Daně
Ve Sbírce zákonů již vyšla novela, kterou se mění zákonné opatření o dani z nabytí nemovitých věcí. Účinnost změn nastává k 1. listopadu 2016. Daň z nabytí nemovitých věcí bude nově platit kupující a novela rovněž počítá s tím, že zanikne institut ručení za daň. Aktuálně je poplatníkem daně primárně prodávající. Zároveň ovšem nyní platí, že kupující ručí za to, že prodávající daň odvede. V kupní nebo směnné smlouvě se lze ale dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující. Co se týče sazby daně, ta zůstane na 4 %.

Jak upozorňuje Generální finanční ředitelství (GFŘ), rozhodným dnem pro vznik daňově právního vztahu a pro určení, kdo je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí, je u nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den nabytí účinnosti smlouvy.
Pokud bude podán návrh na vklad práva z kupní nebo směnné smlouvy do katastru nemovitostí do 31. října 2016, a není-li dohodnuto jinak, pak poplatníkem daně je primárně převodce vlastnického práva k nemovité věci a nabyvatel je ručitelem. Zdanění nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem na základě návrhů na vklad práva do katastru nemovitostí podané 1. listopadu 2016 a později se již řídí novou právní úpravou


Stavební zákon pokračování

14. října 2016 v 9:21 | Luboš Zvírotský |  Koupě pozemku
Podle § 104 odst. 1 vyžadují ohlášení stavebnímu úřadu mimo jiné:

- stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím,
- stavby do 50 m2 celkové zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m,
- stavby opěrných zdí do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- a další
Co je obsahem ohlášení vymezuje § 105 stavebního zákona. Ohlášení obsahuje identifikační údaje o stavebníkovi, o pozemku, o ohlašovaném stavebním záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, údaj o tom, kdo bude stavební záměr provádět, zda se k jeho provedení má použít sousední nemovitost, v tom případě souhlas vlastníka této nemovitosti; u dočasné stavby rovněž dobu jejího trvání a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění.

K ohlášení stavebník připojí
a) doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavební záměr anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn; tyto doklady se připojují, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem,
b) územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby,
c) souhlasná závazná stanoviska, popřípadě souhlasná rozhodnutí dotčených orgánů, jsou-li vyžadována zvláštním právním předpisem popřípadě povolení podle § 169 odst. 4,

d) stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,
e) projektovou dokumentaci nebo dokumentaci ve dvojím vyhotovení. Není-li obecní úřad obce, jejíhož území se stavební záměr dotýká, stavebním úřadem, předkládá se trojmo, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu; pokud stavebník není vlastníkem stavby, připojuje se jedno další vyhotovení,
f) souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k pozemkům, které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být stavební záměr uskutečněn; souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu.

Stavební zákon

14. října 2016 v 9:20 | Luboš Zvírotský |  Koupě pozemku
Zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon) upravuje problematiku stavebního řádu v části čtvrté, v § 103 a následujících. Po tzv. velké novele nastaly ve stavebním řádu některé změny, na které je nutno upozornit.

V § 103 jsou vymezeny stavby, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení. Jsou to např.
- stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení nebo chovu zvířat, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů a nejedná se o jaderná zařízení;
- nadzemní a podzemní komunikační vedení sítí elektronických komunikací, jejich antény a stožáry, včetně opěrných bodů
- vodovodní, kanalizační a energetické přípojky včetně připojení stavby a odběrných zařízení vedených mimo budovu nebo připojení staveb plnících doplňkovou funkci ke stavbě hlavní na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní;
- a další

Ohlášení nebo stavební povolení však vyžadují změny staveb uvedených v § 103 odstavci 1, jejichž provedení by mělo za následek překročení uvedených parametrů.

Pozemky

14. října 2016 v 8:55 | Luboš Zvírotský |  Koupě pozemku
V tomto článku se zaměříme na pozemky a problematiku kolem nich.
Koupit nebo vybrat pozemek není dnes vůbec jednoduchá záležitost. Nejdříve by jsme si měli ujasnit, co na pozemku budeme stavět a nebo k čemu jej využívat. Pokud chceme pozemek pouze na stavbu chaty a na zbylé ploše mít zahrádku, je členitost pozemku podružnou záležitostí. Jiné je to v případě, že na pozemku bude stát rodinný dům a například bazén, v tomto případě je ideální rovinatý pozemek. Důležité jsou sítě, které by ideálně měli ústit na pozemku a nebo alespoň přivedené k jeho hranici. Pokud Vám prodávající bude tvrdit, že jsou v ,, dosahu" raději se ujistětě nejlépe na obecním úřadě a nebo stavebním odboru, že tomu tak skutečně je, ono každý metr inženýrských sítí, které by jste z větší vzdálenosti měli k pozemku přivést, stojí nemalé částky, takže ideální pozemek je rovinatý, oplocený s obecní příjezdovou cestou nejlépe asfaltovou, s elektřinou, plynovodní přípojkou, kanalizací a vodovodem. V případě že sítě na pozemku ani v okolí nejsou počítejte s dalším náklady na zřízení čističky odpadních vod, vrtu na vodu nebo studnu a řešení vytápění buďto elektrokotlem a nebo kotlem na tuhá paliva. Dále je nutné si ověřit taktéž na stavebním odboru, co je možné na pozemku postavit. Většiny pozemků se týká nějaké stavební omezení a zjištění až po zakoupení pozemku, že Vám na něm například nepovolí postavit patrový domek, na který máte plány a který jste si představovali, ale pouze bungalov, Vám může připravit nepříjemné překvapení.
Dále se v každém případě ujistěte, že příjezdová cesta není v soukromém vlastnictví, pokud ano , může to do budoucna znamenat problém, jak v sousedskch vztazích, přístupu k pozemku tak i v případném vyřízení úvěru. Ideální je částečné spoluvlastnictví podílu na příjezdové komunikaci a nebo alespoň věcné břemeno chůze a jízdy.
Váš makléř Luboš

Začínáme

10. října 2016 v 19:32 | Luboš Zvírotský |  Prodej nemovitosti
Pokud opravdu chcete prodat svoji nemovitost na příklad byt a myslíte to vážně, měli by jste si nejdříve ujasnit několik věcí.
Za prvé cena. Je důležité si uvědomit proč byt prodávám a jak moc na jeho prodej spěchám. Je několik možností jak si určit správnou výši ceny, můžete se poradit se známými, můžete si prohlídnout nabídky na internetu a nebo se spojte s odborníkem, který by Vám měl určit tržní cenu vaší nemovitosti. Jedna z možností je obrátit se na znalce z oboru oceňování nemovitostí, ale zde můžete narazit na problém, že znalec se bude striktně držet tabulek a určí Vám cenu, dle jeho názoru správnou, ale nemusí zohlednit prodejnost nemovitosti s přihlédnutím k lokalitě, stavu bytu, nutným investicím a podobně. Oproti tom realitní makléř by Vám měl odborně poradit, ví jak se podobné nemovitosti prodávají, možná ve Vaší lokalitě i nějakou prodal a hlavné zná poptávku po podobných nemovitostech a ví, kolik jsou potencionální kupci schopni za byt zaplatit. určitě se tedy vyplatí si v klidu sednout a probrat s makléřem tento první krok. Dále by jste si měli určit časový horizont, do kdy chcete nemovitost prodat, pokud na prodej spěcháte je optimální stanovit cenu, která na první pohled kupce zaujme, protože by měla být výrazně nižší, než je průměr na trhu. Dalším krokem je nafocení nemovitosti. Toto někdy bývá problém, obzvlášť u bytů v původním stavu, určených k rekonstrukci, protože zde není moc co vylepšit, i když vhodně zvolené doplňky, květiny, drobný nábytek a dekorace dokáží vykouzlit pěkné záběry a takto prezentovaný byt vypadá mnohem lépe. Určitě nedoporučuji vylepšovat fotky v různých programech, klienti stejně uvidí při prohlídce byt ve skutečném stavu a budou zklamáni jeho stavem oproti vyretušovaným fotkám. Dalším krokem je zvolení vhodných inzertních serverů, kde se Váš byt bude nabízet a tyto nabídky pravidelně aktualizovat a udržovat na prvních místech inzerce. A to jsme teprve na samém začátku prodeje nemovitosti :-)

Váš makléř Luboš

Kontakty

8. října 2016 v 7:23 | Luboš Zvírotský |  Kontakty
Pokud bych Vám jakkoliv mohl pomoci radou a nebo i fyzicky s prodejem , pronájmem, zpracováním kupní smlouvy, problémem s katastrem nemovitostí, určením ceny nemovitosti pro účely dědického řízení a podobně obraťte se na mě, nabízím i možnost osobní schůzky a projednání Vašeho požadavku.

zvirotsky@hitreality.cz
zvirotsky@gmail.com

608810005
603410570

Jsem zde pro Vás, abych Vám dokázal, že i prodej nebo koupě nemovitosti nemusí být noční můra :-) ale pokud ji svěříte profesionálovi, může proběhnout rychle a bez problémů.

Váš makléř Luboš

Kam dál