Poradit a pomoci radou i skutkem, to je smysl tohoto blogu.

Říjen 2016

Daň z nabytí nemovitých věcí 2.

18. října 2016 v 20:08 | Luboš Zvírotský |  Daně
Novela se dotkne všech kupních smluv doručených katastrálnímu úřadu po 1. listopadu. 2016 včetně.
Komplikace by mohly nastat tam, kde je k financování využívána hypotéka. "Ze zákona je hypotéční úvěr určený pouze na nákup samotné nemovitosti a banky nemají možnost nabídnout hypotéku na vyšší částku, než je odhad ceny nemovitosti. Ten přitom odpovídá "pouze" kupní ceně nemovitosti, a to v lepším případě. V praxi to znamená, že bude ve většině případů u hypoték nutné daň doplatit zvlášť a kupující bude potřebovat více peněz z vlastní kapsy.
Uleví se naopak obcím, krajům a dobrovolným svazkům obcí. "Ty budou nově od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí bude předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky.
Nově budou od daně osvobozeny nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob jako například spolků či různých nadací. Doposud se úleva týkala pouze obchodních korporací. To ale neplatí při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka.
Mění se také možnost uplatnění osvobození od daně při prvním nabytí nového rodinného domu nebo bytové jednotky. Novými se ale budou rozumět pouze dokončené nebo užívané stavby, nikoliv domy či byty rozestavěné. S tím souvisí i počítání pětileté lhůty, během které je první úplatný převod osvobozen.
"Zatímco dříve se lhůta počítala od data, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nyní se počátek této lhůty počítá od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání, podle toho, co nastane dříve. To se dotkne například bytů, které jsou sice nové, ale ani pět let po jejich dokončení se je nepodařilo prodat. V takovém případě už bude jejich následný prodej dani z nabytí nemovitých věcí podléhat.

Váš makléř Luboš


Daň z nabytí nemovitých věcí

18. října 2016 v 20:05 | Luboš Zvírotský |  Daně
Ve Sbírce zákonů již vyšla novela, kterou se mění zákonné opatření o dani z nabytí nemovitých věcí. Účinnost změn nastává k 1. listopadu 2016. Daň z nabytí nemovitých věcí bude nově platit kupující a novela rovněž počítá s tím, že zanikne institut ručení za daň. Aktuálně je poplatníkem daně primárně prodávající. Zároveň ovšem nyní platí, že kupující ručí za to, že prodávající daň odvede. V kupní nebo směnné smlouvě se lze ale dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující. Co se týče sazby daně, ta zůstane na 4 %.

Jak upozorňuje Generální finanční ředitelství (GFŘ), rozhodným dnem pro vznik daňově právního vztahu a pro určení, kdo je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí, je u nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den nabytí účinnosti smlouvy.
Pokud bude podán návrh na vklad práva z kupní nebo směnné smlouvy do katastru nemovitostí do 31. října 2016, a není-li dohodnuto jinak, pak poplatníkem daně je primárně převodce vlastnického práva k nemovité věci a nabyvatel je ručitelem. Zdanění nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem na základě návrhů na vklad práva do katastru nemovitostí podané 1. listopadu 2016 a později se již řídí novou právní úpravou


Stavební zákon pokračování

14. října 2016 v 9:21 | Luboš Zvírotský |  Koupě pozemku
Podle § 104 odst. 1 vyžadují ohlášení stavebnímu úřadu mimo jiné:

- stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím,
- stavby do 50 m2 celkové zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m,
- stavby opěrných zdí do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- a další
Co je obsahem ohlášení vymezuje § 105 stavebního zákona. Ohlášení obsahuje identifikační údaje o stavebníkovi, o pozemku, o ohlašovaném stavebním záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, údaj o tom, kdo bude stavební záměr provádět, zda se k jeho provedení má použít sousední nemovitost, v tom případě souhlas vlastníka této nemovitosti; u dočasné stavby rovněž dobu jejího trvání a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění.

K ohlášení stavebník připojí
a) doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavební záměr anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn; tyto doklady se připojují, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem,
b) územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby,
c) souhlasná závazná stanoviska, popřípadě souhlasná rozhodnutí dotčených orgánů, jsou-li vyžadována zvláštním právním předpisem popřípadě povolení podle § 169 odst. 4,

d) stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,
e) projektovou dokumentaci nebo dokumentaci ve dvojím vyhotovení. Není-li obecní úřad obce, jejíhož území se stavební záměr dotýká, stavebním úřadem, předkládá se trojmo, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu; pokud stavebník není vlastníkem stavby, připojuje se jedno další vyhotovení,
f) souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k pozemkům, které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být stavební záměr uskutečněn; souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu.

Stavební zákon

14. října 2016 v 9:20 | Luboš Zvírotský |  Koupě pozemku
Zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon) upravuje problematiku stavebního řádu v části čtvrté, v § 103 a následujících. Po tzv. velké novele nastaly ve stavebním řádu některé změny, na které je nutno upozornit.

V § 103 jsou vymezeny stavby, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení. Jsou to např.
- stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení nebo chovu zvířat, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů a nejedná se o jaderná zařízení;
- nadzemní a podzemní komunikační vedení sítí elektronických komunikací, jejich antény a stožáry, včetně opěrných bodů
- vodovodní, kanalizační a energetické přípojky včetně připojení stavby a odběrných zařízení vedených mimo budovu nebo připojení staveb plnících doplňkovou funkci ke stavbě hlavní na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní;
- a další

Ohlášení nebo stavební povolení však vyžadují změny staveb uvedených v § 103 odstavci 1, jejichž provedení by mělo za následek překročení uvedených parametrů.

Pozemky

14. října 2016 v 8:55 | Luboš Zvírotský |  Koupě pozemku
V tomto článku se zaměříme na pozemky a problematiku kolem nich.
Koupit nebo vybrat pozemek není dnes vůbec jednoduchá záležitost. Nejdříve by jsme si měli ujasnit, co na pozemku budeme stavět a nebo k čemu jej využívat. Pokud chceme pozemek pouze na stavbu chaty a na zbylé ploše mít zahrádku, je členitost pozemku podružnou záležitostí. Jiné je to v případě, že na pozemku bude stát rodinný dům a například bazén, v tomto případě je ideální rovinatý pozemek. Důležité jsou sítě, které by ideálně měli ústit na pozemku a nebo alespoň přivedené k jeho hranici. Pokud Vám prodávající bude tvrdit, že jsou v ,, dosahu" raději se ujistětě nejlépe na obecním úřadě a nebo stavebním odboru, že tomu tak skutečně je, ono každý metr inženýrských sítí, které by jste z větší vzdálenosti měli k pozemku přivést, stojí nemalé částky, takže ideální pozemek je rovinatý, oplocený s obecní příjezdovou cestou nejlépe asfaltovou, s elektřinou, plynovodní přípojkou, kanalizací a vodovodem. V případě že sítě na pozemku ani v okolí nejsou počítejte s dalším náklady na zřízení čističky odpadních vod, vrtu na vodu nebo studnu a řešení vytápění buďto elektrokotlem a nebo kotlem na tuhá paliva. Dále je nutné si ověřit taktéž na stavebním odboru, co je možné na pozemku postavit. Většiny pozemků se týká nějaké stavební omezení a zjištění až po zakoupení pozemku, že Vám na něm například nepovolí postavit patrový domek, na který máte plány a který jste si představovali, ale pouze bungalov, Vám může připravit nepříjemné překvapení.
Dále se v každém případě ujistěte, že příjezdová cesta není v soukromém vlastnictví, pokud ano , může to do budoucna znamenat problém, jak v sousedskch vztazích, přístupu k pozemku tak i v případném vyřízení úvěru. Ideální je částečné spoluvlastnictví podílu na příjezdové komunikaci a nebo alespoň věcné břemeno chůze a jízdy.
Váš makléř Luboš

Začínáme

10. října 2016 v 19:32 | Luboš Zvírotský |  Prodej nemovitosti
Pokud opravdu chcete prodat svoji nemovitost na příklad byt a myslíte to vážně, měli by jste si nejdříve ujasnit několik věcí.
Za prvé cena. Je důležité si uvědomit proč byt prodávám a jak moc na jeho prodej spěchám. Je několik možností jak si určit správnou výši ceny, můžete se poradit se známými, můžete si prohlídnout nabídky na internetu a nebo se spojte s odborníkem, který by Vám měl určit tržní cenu vaší nemovitosti. Jedna z možností je obrátit se na znalce z oboru oceňování nemovitostí, ale zde můžete narazit na problém, že znalec se bude striktně držet tabulek a určí Vám cenu, dle jeho názoru správnou, ale nemusí zohlednit prodejnost nemovitosti s přihlédnutím k lokalitě, stavu bytu, nutným investicím a podobně. Oproti tom realitní makléř by Vám měl odborně poradit, ví jak se podobné nemovitosti prodávají, možná ve Vaší lokalitě i nějakou prodal a hlavné zná poptávku po podobných nemovitostech a ví, kolik jsou potencionální kupci schopni za byt zaplatit. určitě se tedy vyplatí si v klidu sednout a probrat s makléřem tento první krok. Dále by jste si měli určit časový horizont, do kdy chcete nemovitost prodat, pokud na prodej spěcháte je optimální stanovit cenu, která na první pohled kupce zaujme, protože by měla být výrazně nižší, než je průměr na trhu. Dalším krokem je nafocení nemovitosti. Toto někdy bývá problém, obzvlášť u bytů v původním stavu, určených k rekonstrukci, protože zde není moc co vylepšit, i když vhodně zvolené doplňky, květiny, drobný nábytek a dekorace dokáží vykouzlit pěkné záběry a takto prezentovaný byt vypadá mnohem lépe. Určitě nedoporučuji vylepšovat fotky v různých programech, klienti stejně uvidí při prohlídce byt ve skutečném stavu a budou zklamáni jeho stavem oproti vyretušovaným fotkám. Dalším krokem je zvolení vhodných inzertních serverů, kde se Váš byt bude nabízet a tyto nabídky pravidelně aktualizovat a udržovat na prvních místech inzerce. A to jsme teprve na samém začátku prodeje nemovitosti :-)

Váš makléř Luboš

Kontakty

8. října 2016 v 7:23 | Luboš Zvírotský |  Kontakty
Pokud bych Vám jakkoliv mohl pomoci radou a nebo i fyzicky s prodejem , pronájmem, zpracováním kupní smlouvy, problémem s katastrem nemovitostí, určením ceny nemovitosti pro účely dědického řízení a podobně obraťte se na mě, nabízím i možnost osobní schůzky a projednání Vašeho požadavku.

zvirotsky@hitreality.cz
zvirotsky@gmail.com

608810005
603410570

Jsem zde pro Vás, abych Vám dokázal, že i prodej nebo koupě nemovitosti nemusí být noční můra :-) ale pokud ji svěříte profesionálovi, může proběhnout rychle a bez problémů.

Váš makléř Luboš

Koupě nemovitosti

7. října 2016 v 21:15 | Luboš Zvírotský |  Koupě nemovitosti
Osobní vlastnictví (byt v osobním vlastnictví, rodinný dům, pozemek, komerční budova)

Prvním krokem při koupi nemovitosti v osobním vlastnictví je třeba se ujistit, že nemovitost skutečně patří prodávajícímu a také, že ji může bez omezení prodat, tedy zda je bez jakýchkoliv závazků, jako je například zástavní právo, nařízená exekuce či věcné břemeno. To vše je zapsáno na listu vlastnictví k dané nemovitosti, který Vám za poplatek zhotoví na příslušném katastrálním úřadě, případně na kterékoliv poště nebo obecním či městském úřadě, kde můžete využít služby Checkpoint. Kupující by měl vždy po prodávajícím vyžadovat předložení listu vlastnictví společně s nabývacím titulem. Pokud zjistíte, že na na nemovitosti jsou závazky, není ještě obchod ztracen. Co tedy dělat?

Zástavní právo

Nejčastěji jsou nemovitosti zatíženy zástavním právem ve prospěch banky, která prodávajícímu poskytla prostředky na původní koupi nemovitosti. V tomto případě není s prodejem problém, a to i v případě, pokud i kupující chce hradit koupi nemovitosti hypotečním úvěrem. Je nutné kontaktovat hypoteční banku prodávajícího a domluvit se na postupu vyplacení úvěru z peněz poskytnutých kupujícím.
Ve většině případů prodávající bance zašle žádost o předčasné splacení úvěru . Na základě toho banka vystaví prohlášení, kde bude uvedeno vyčíslení dlužné částky ke konkrétnímu datu , specifikace čísla účtu, na který má být dlužná částka poukázána, písemné vyjádření souhlasu banky se splacením výše uvedeného úvěru a písemný příslib, že banka zruší zástavní právo po splacení hypotečního úvěru. V případě, že i kupující financuje koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, tak i písemný příslib, že banka souhlasí se zápisem zástavního práva ve prospěch hypoteční banky kupujícího jako druhého v pořadí, než dojde k vyplacení stávající zástavy.
V jiných, složitějších případech, doporučujeme poradu s advokátem, případně se spojit s tím, kdo má na prodávané nemovitosti zástavu a řešit možnost prodeje přímo s ním. Nejčastěji se v tomto v případě využije institut úschovy peněz (tzv. advokátní úschova kupní ceny) nebo bankvní správa kupní ceny, který chrání obě strany - jak stranu prodávající, tak i stranu kupující, že nemovitost po převodu zůstane čistá, bez zástavního práva.

Exekuce

V tomto případě Vám radím se ohledně prodeje spojit s advokátem nebo exekutorem a s ním daný problém vyřešit.

Věcné břemeno

V tomto případě je důležité si ujasnit, jak věcné břemeno omezí kupujícího a zda existuje možnost, jak věcné břemeno z nemovitosti sejmout. Pokud ano, kontaktujte mě, pomohu problém vyřešit.
V okamžiku, kdy má kupující vyřešeny všechny finanční prostředky na koupi nemovitosti (financování koupě hypotečním úvěrem), uzavírají obě strany mezi sebou kupní smlouvu. Před podpisem této smlouvy skládá kupující doplatek kupní ceny do advokátní, bankovní nebo notářské úschovy. Zároveň s podpisem kupní smlouvy obě strany podepisují návrh na vklad nemovitosti do katastru nemovitostí.

Po podepsání dokumentů se kupní smlouva společně s návrhem na vklad, jež musí být na předepsaném formuláři, který naleznete na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (zkratka ČUZK) a tisícikorunovým kolkem, podá na příslušný katastrální úřad.

Pokud je vše v pořádku, trvá převod vlastnického práva k nemovitosti zhruba 30 dní, někdy měně a ve složitějších případech naopak déle. Záleží na vytíženosti příslušného katastrálního ú­řadu.


Váš realitní makléř Luboš

Prodej nemovitosti

7. října 2016 v 20:47 | Luboš Zvírotský |  Prodej nemovitosti
Zamysleli jste se někdy nad tím, že jste například zdědili nemovitost ( podle nové terminologie nemovitou věc) a přemýšlíte co s ní? Prodat ji nebo pronajmout a nebo v ní začít bydlet?
V každém případě je nutné si každý krok co nejlépe promyslet a jakmile dojdete k zásadnímu rozhodnutí je nutné konat. A nyní teprve začnou starosti a problémy. Pokud budeme vycházet ze skutečnosti, že jste před tím žádnou nemovitost neprodávali máte několik možností. Zkuste se poptat po svých známých, kamarádech, přátelích, jestli oni s tímto krokem mají nějaké zkušenosti. Můžete také oslovit advokáta a nebo notáře. Můžete se také obrátit na nějakou realitní kancelář. V každém případě dbejte na reference o společnosti nebo osobě, které prodej své nemovitosti svěříte.
Nejhorší krok, který můžete učinit je ten, že začnete hledat postupy jak na prodej na internetu a budete spoléhat na ,, zasvěcené rady" rádoby odborníků. několikrát ročně se setkávám s tím, že lidé si postahují z internetu neplatné smlouvy ať již nájemní a nebo kupní, které jsou neplatné a nebo nejsou v souladu se zákonem a spoléhají na to, že takto je vše v pořádku. Bohužel pozdě zjistí, že tomu tak není a až poté, co stráví zbytečný čas s jejich hledáním a upravováním stylem pokus- omyl, se obrací na odborníky.
Poďme si přiznat jednu věc, když chcete koupit chléb, jdete k pekaři (nepečete si jej sám), pokud chcete koupi boty, jdete do obchodu s obuví (sami si je nešijete), pokud chcete opravit auto, jedete do servisu ( pokud nejste automechanik) a to samé by jste měli udělat pokud chcete koupit, prodat a nebo pronajmout byt- jděte tam, kde to umí a kde Vám pomohou a poradí. Ano můžete namítnout- ale za to přece budu platit. Máte pravdu, budete, ale zároveň máte jistotu, že vše proběhne správně a Vy budete svůj čas věnovat něčemu smysluplnému, třeba rodině nebo koníčkům a starosti necháte profesionálům. Tolik na úvod, budu se snažit na tomto blogu Vám poradit a pomoci, pokud budete mým slovům naslouchat a rád se s Vámi podělím o zkušenosti a postřehy z oblasti realit.

Váš realitní makléř Luboš