Poradit a pomoci radou i skutkem, to je smysl tohoto blogu.

Listopad 2016

Změny v občanském zákoníku

16. listopadu 2016 v 20:16 | Luboš Zvírotský |  Kupní smlouva
Do občanského zákoníku se zřejmě vrátí předkupní právo na podíl spolumajitele u nemovitostí. Sněmovna to dnes schválila v rámci vesměs technických úprav kodexu, jež navrhovala vláda. Pokud předlohu podpoří taky Senát a podepíše prezident, uzákoní se taky úroky u dlužného výživného na děti nebo se prodlouží lhůta pro vyklizení bytu zvláštního určení spolubydlícím v případě úmrtí nájemce. Zastánci obnovy předkupního práva na podíl spolumajitele nemovitosti zdůrazňují, že existovalo pět desítek let a vlastnické podíly by se měly scelovat. Odpůrci zejména z řad poslanců pravice ale poukazují na zásah do vlastnictví i na problém nedosažitelných spoluvlastníků. Sněmovna podpořila předkupní právo těsně, o dva hlasy. Nová úprava tohoto práva má být účinná od ledna 2018. Lhůta pro vyklizení bytu zvláštního určení spolubydlícím po úmrtí nájemce se prodlouží ze tří na šest měsíců. Pokud s nájemcem v bytě žila nejméně rok jiná postižená osoba, nebo člověk starší 70 let, nájem by na ně automa
ticky přešel. Sněmovna naopak neschválila jiný poslanecký pozměňovací návrh, podle kterého by společenství vlastníků získala zástavní právo k bytovým i jiným jednotkám v domech, které spravují. Zástavní právo mělo podle předkladatelek zajistit společenství vůči majitelům, kteří nehradí náklady spojené s užíváním bytů nebo nebytových prostorů. Odpůrci upozorňovali na to, že by úprava zasáhla do trhu s hypotékami, když byty u nich slouží jako ručení. Poslanci sice kývli na uzákonění úroků u výživného, nepodpořili ale související návrh, jenž by umožnil prodej pohledávky z alimentů například vymahačům dluhů. Převážila obava, že by je samoživitelé v tíživé situaci v rozporu s navrhovanou úpravou prodávali ve skutečnosti levněji. Do kodexu se ve Sněmovně nedostal ani další poslanecký požadavek, aby soudy mohly svěřit dítě do společné péče obou rodičů po jejich rozchodu. Plénum nakonec nekývlo na pozměňovací návrh, podle něhož by se ze soudů na diagnostické ústavy vrátilo rozhodování o tom, do jakého konkrétního školského zařízení budou umisťovány děti s nařízenou ústavní výchovou. O této záležitosti se v dolní komoře vedl zřejmě největší spor v souvislosti s novelou občanského zákoníku. Vládní předloha má zavést mimo jiné veřejnou evidenci svěřenských fondů rejstříkovými soudy, snížit maximální kauci na nájemní byt ze šestinásobku na trojnásobek nájemného a prodloužit ze tří na pět let lhůtu, v níž musí soud přezkoumat důvody pro omezení svéprávnosti.
Zřejmě nesouhlasné stanovisko dostanou zákonodárci od vlády k poslanecké předloze, podle níž by při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky přecházely dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona z převodce na nabyvatele. Novelu občanského zákoníku, která přináší i další změny pro společenství vlastníků a bytová družstva, posoudí ministři v pondělí. Předloha by podle předběžného stanoviska pro kabinet přinesla jen dílčí úpravy. "Podle názoru vlády by nezbytné změny právní úpravy společenství vlastníků a bytových družstev měly být provedeny formou souhrnné úpravy obsažené ve vládním návrhu zákona," stojí v dokumentu. Změny pro bytová družstva chystá ministerstvo spravedlnosti, návrh brzy pošle do připomínkového řízení. Problémy společenství vlastníků by měla řešit předloha, kterou má připravit do konce příštího roku ministerstvo pro místní rozvoj. Novela skupiny poslanců z ČSSD, ANO, KSČM, TOP 09, KDU-ČSL a Úsvitu by měla podle autorů zjednodušit schvalování stanov společenství vlastníků, k němuž by stačil souhlas prosté většiny. Snazší má být i schvalování změn prohlášení vlastníka, kterým se nemo
Do občanského zákoníku se zřejmě vrátí předkupní právo u realit


Váš makléř Luboš

Daň z nabytí nemovitých věcí 3.

16. listopadu 2016 v 20:13 | Luboš Zvírotský |  Daně
Předmětem daně je ve smyslu § 2 citovaného zákonného opatření úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci (včetně nabytí nemovité věci na základě realizace zajišťovacího práva, nebo pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva) nacházející se na území České republiky, pokud zákonné opatření neuvádí jinak. Obvykle se lze v praxi s uvedenou daní setkat při prodeji domu, jednotky, či pozemku. Dle zákonného opatření, ve znění účinném do 31. 10. 2016, je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí primárně převodce (v případě prodeje prodávající) s tím, že strany se mohou smluvně dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel (v případě prodeje kupující). Je-li poplatníkem daně převodce, je nabyvatel ručitelem. Strany se tedy mohou dohodnout, kdo je odpovědnou osobou za podání daňového přiznání a úhradu daně. Novelizované znění zákonného opatření stanoví jednotného poplatníka daně s tím, že od 1. 11. 2016 je určen jako poplatník daně nabyvatel (kupující). Na základě citované novely tedy došlo ke sjednocení poplatníka daně. Současně byla odebrána možnost stranám poplatníka určit dohodou. Nic, samozřejmě, nebrání dohodě stran o tom, že skutečným plátcem daně bude převodce (prodávající). Právním (a v případě právnických osob i účetním) důsledkem takové dohody však bude stav, kdy kupní cena, sjednaná ve smlouvě, bude fakticky snížena o daň z nemovité věci (příklad: kupní cena bude sjednána ve výši 1 000 000 Kč; strany se dohodnou, že daň platí prodávající - v takovém případě stále platí zákonný předpoklad, že poplatníkem daně je kupující, tj. ten bude povinen podat přiznání k dani, a z kupní ceny bude část ve výši 40.000 Kč odeslána finančnímu úřadu; prodávající tak obdrží kupní cenu sníženou o tuto částku, kupující tak splní svou zákonnou povinnost). Další zásadní změnou je zrušení zákonného ručení. Od 1. 11. 2016 již nebude platit, že nabyvatel (či převodce) ručí za splnění daňové povinnosti.


Kupní smlouva

7. listopadu 2016 v 19:03 | Luboš Zvírotský |  Kupní smlouva
Za dobu působení v realitách a díky stovkám úspěšně realizovaných případů a vytvořených kupních smluv, kdokoliv kdo bude chtít poradit a nebo sestavit kupní či nájemní smlouvu na nemovitost se na mě může obrátit, rád poradím a smlouvu sestavím. Největší chybou jakou laik může udělat je postahovat smlouvy z internetu, ano jsou zdarma, ale většinou nejsou aktualizované dle platné legislativy a tím obsahují mnoho chyb a nepravdivých údajů. Nemá smysl na tomto podstatném dokumentu šetřit, v budoucnu se to může vymstít a prodražit.

Váš makléř Luboš